Nhà đầu tư nước ngoài mua và sở hữu bất động sản tại Úc cần phải thực hiện là nộp đơn và được chấp thuận bởi Ban Đánh giá Đầu tư Nước ngoài (Foreign Investment Review Board – FIRB).
Việc nộp đơn xin cấp phép đầu tư Úc là điều bắt buộc và cần thanh toán khoản lệ phí FIRB. Hiểu rõ về các loại phí, quy trình xin FIRB tương đối thiết yếu trong giai đoạn tìm hiểu để đảm bảo đầu tư và sở hữu nhà đất theo đúng luật Bất động sản Úc quy định.
Phí FIRB là gì?
Phí FIRB là khoản lệ phí mà nhà đầu tư nước ngoài bắt buộc phải trả cho chính phủ Úc khi nộp đơn xin chấp thuận để thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản, chẳng hạn như mua nhà đất, dự án thương mại, căn hộ… tại Úc. Khi đã được FIRB chấp thuận, nhà đầu tư nước ngoài có thể mua bất động sản tại Úc mà không gặp ràng buộc nào.
Mức phí này không cố định mà tùy thuộc vào ngân sách nhà đầu tư hoặc giá trị giao dịch bất động sản. Các khoản phí FIRB thường được cập nhật hàng năm vào đầu tháng 07.
Mục đích của phí FIRB
- Phù hợp với lợi ích quốc gia, tránh gây ảnh hưởng đến an ninh, kinh tế và cộng đồng địa phương.
- Tăng nguồn cung nhà ở bằng cách tận dụng dòng vốn quốc tế vào việc xây dựng nhà mới, giúp giải quyết nhu cầu nhà ở đang tăng cao.
- Duy trì sự ổn định của thị trường, tránh tình trạng đầu cơ đẩy giá nhà lên quá cao, gây khó khăn cho người dân Úc.
Trường hợp bắt buộc trả phí FIRB
Người nước ngoài bắt buộc phải trả phí FIRB khi thuộc một trong các trường hợp bên dưới.
Bao gồm nhà mới, nhà sắp xây, đất trống và nhà đã qua sử dụng (nhà cũ chỉ áp dụng với người nước ngoài được cấp phép).
Nếu kế hoạch đầu tư của bạn có sự thay đổi so với đơn xin ban đầu.
Chủ sở hữu bất động sản không sử dụng hoặc không cho thuê trong ít nhất 183 ngày/năm.
Cập nhật bảng phí FIRB khi mua bất động sản Úc
Mức phí FIRB được xác định dựa trên giá trị hợp đồng mua bán hoặc giá trị bất động sản theo thị trường
| Đối với nhà mới, nhà sắp xây (New/Near-new Dwellings) và Đất trống (Vacant Land) | ||
|---|---|---|
| Giá trị BĐS (AUD) | Phí FIRB (AUD) | Quy đổi (VNĐ) |
| Dưới $75.000 | $4.500 | 74.574.225 |
| Từ $1 triệu trở xuống | $15.100 | 250.237.955 |
| Từ $2 triệu trở xuống | $30.300 | 502.133.115 |
| Từ $3 triệu trở xuống | $60.600 | 1.004.266.230 |
| Từ $4 triệu trở xuống | $90.900 | 1.506.399.345 |
| Từ $5 triệu trở xuống | $121.200 | 2.008.532.460 |
| Mức phí sẽ tiếp tục tăng theo từng mốc 1 triệu AUD. | ||
Nhà đầu tư lo lắng về khoản phí FIRB tăng? Liên hệ ngay với chuyên viên tư vấn Doslink Real Estate để được hoạch định về ngân sách đầu tư toàn diện bao gồm tư vấn phí FIRB, thuế và các chi phí khác khi sở hữu nhà đất tại Úc. Đặc biệt, Doslink còn là đơn vị chuyên trách trong việc tìm bất động sản phù hợp nhất theo tiêu chí của Khách hàng.
| Đối với nhà cũ đã qua sử dụng (Established Dwellings) | ||
|---|---|---|
| Giá trị BĐS (AUD) | Phí FIRB (AUD) | Quy đổi (VNĐ) |
| Dưới $75.000 | $13.500 | 223.722.675 |
| Từ $1 triệu trở xuống | $45.300 | 750.713.865 |
| Từ $2 triệu trở xuống | $90.900 | 1.506.399.345 |
| Từ $3 triệu trở xuống | $181.800 | 3.012.798.690 |
| Từ $4 triệu trở xuống | $272.700 | 4.519.198.035 |
| Từ $5 triệu trở xuống | $363.600 | 6.025.597.380 |
| Mức phí sẽ tiếp tục tăng theo từng mốc 1 triệu AUD. | ||
Lưu ý: Từ ngày 01/04/2025 đến 31/03/2027, người nước ngoài (gồm: du học sinh, người lao động ngắn hạn, người giữ visa tạm trú,…) bị cấm mua nhà ở đã qua sử dụng, trừ một số trường hợp ngoại lệ cụ thể.
Phí thay đổi phê duyệt FIRB (Variation Application Fee)
Nếu chủ sở hữu cần thay đổi nội dung trong đơn đã được duyệt, ví dụ bạn đã được duyệt mua căn hộ A nhưng sau đó muốn đổi sang mua căn hộ B (dù có cùng giá trị) thì vẫn sẽ phải nộp đơn xin thay đổi và trả một khoản phí tương ứng:
- Thay đổi đơn giản: $4,500 AUD (tương đương 74.574.225 VNĐ).
- Thay đổi phức tạp: $30,300 AUD (tương đương 502.133.115 VNĐ).
Các trường hợp được miễn giảm phí FIRB
Đồng sở hữu (Tenants in Common)
Nếu hai hoặc nhiều nhà đầu tư nước ngoài cùng mua một bất động sản, phí FIRB sẽ được tính riêng cho từng người dựa trên tỷ lệ sở hữu.
Ví dụ: Hai nhà đầu tư Việt Nam cùng mua một căn nhà mới giá $1.6 triệu AUD, mỗi người sở hữu 50%. Giá trị phần sở hữu của mỗi người là: $1.6 triệu / 2 = $800,000 AUD → Mỗi người sẽ chỉ phải trả phí FIRB là $15,150 AUD, thay vì $30.300 AUD.
Chứng chỉ Miễn trừ cho Chủ đầu tư (Exemption Certificate)
Các chủ đầu tư dự án lớn có thể xin một chứng chỉ này để được phép bán một số lượng căn hộ nhất định cho người nước ngoài mà không cần từng người mua phải xin duyệt FIRB riêng lẻ.
Chủ đầu tư sẽ trả một khoản phí ban đầu (khoảng $65,200 AUD cho năm 2025-26) và sau đó trả thêm phí cho mỗi căn bán được. Đây là một lợi thế khi bạn mua nhà từ các dự án này.
Một số dự án được miễn phí FIRB
Quy trình nộp phí FIRB cùng Doslink
- Khách hàng tìm hiểu và lựa chọn dự án phù hợp với nhu cầu sau khi tư vấn cùng Doslink
- Chỉ định Dịch vụ tư vấn đầu tư BĐS Úc và ký kết Hợp đồng với Doslink
- Xác định đối tượng đầu tư “người nước ngoài” theo luật Úc, bao gồm cá nhân không thường trú tại Úc, công ty có ít nhất 20% cổ phần nước ngoài hoặc quỹ tín thác có lợi ích nước ngoài đáng kể.
- Nộp đơn xin phê duyệt & thanh toán phí FIRB
- Chờ ATO xử lý đơn. Thời gian xử lý đơn (thường 30 – 40 ngày) chỉ bắt đầu sau khi phí được thanh toán đầy đủ.
- Cập nhật thông tin bất động sản sở hữu trên hệ thống trực tuyến của ATO.
Trong quá trình mua đầu tư và sở hữu Bất động sản Úc, Doslink luôn tư vấn hỗ trợ, xuyên suốt đồng hành cùng nhà đầu tư đảm bảo tuân thủ theo Luật Bất động sản Úc quy định cho đến khi hoàn tất chứng nhận sở hữu vĩnh viễn nhà đất tại Úc.
Một số lưu ý về thuế FIRB
Dù đơn được chấp thuận, bị từ chối hay tự rút đơn, khoản phí này sẽ không được hoàn lại.
Mức phí được điều chỉnh vào ngày 01/07 mỗi năm dựa trên Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI), do đó bạn cần kiểm tra mức phí áp dụng tại thời điểm nộp đơn.
Đơn xin FIRB sẽ không được xử lý cho đến khi Sở Thuế vụ ÚC ATO xác nhận đã nhận đủ tiền phí. Thời gian xét duyệt (thường 30-40 ngày) chỉ bắt đầu tính từ lúc chủ sở hữu đã thanh toán thành công.
Những sai lầm cần tránh khi nộp phí FIRB
- Ký hợp đồng mua bán không điều kiện (Unconditional Contract) trước khi có FIRB: Đây là sai lầm nghiêm trọng nhất. Nếu đơn FIRB bị từ chối, bạn có thể mất toàn bộ tiền đặt cọc và đối mặt với rắc rối pháp lý. Lưu ý, chỉ ký hợp đồng với điều khoản “subject to FIRB approval” (nghĩa là chỉ có hiệu lực khi được FIRB chấp thuận).
- Quên tính phí FIRB vào tổng chi phí đầu tư: Phí FIRB là một khoản chi phí đáng kể, cần được tính toán ngay từ đầu cùng với thuế trước bạ (stamp duty) và các chi phí khác.
- Cung cấp thông tin sai lệch: Bất kỳ sự thiếu chính xác nào trong đơn đều có thể dẫn đến việc bị từ chối và gặp khó khăn trong các lần xin duyệt sau này.
- Bỏ qua nghĩa vụ khai báo phí bỏ trống: Phớt lờ việc này có thể dẫn đến các khoản phạt tích lũy “khổng lồ” từ ATO.
Để tránh những sai lầm trên, chủ sở hữu nên có một đối tác am hiểu và đồng hành. Hãy liên hệ ngay với Doslink để được hướng dẫn quy trình từng bước, an tâm đầu tư , giảm thiểu tất cả rủi ro không đáng có.
Những câu hỏi thường gặp về FIRB (FAQs)
Điều gì sẽ xảy ra nếu tôi mua nhà mà quên hoặc cố tình không xin phép FIRB?
Đây là một sai phạm rất nghiêm trọng. Chính phủ Úc có những chế tài cực kỳ khắt khe cho việc này, bao gồm:
- Phạt dân sự có thể lên tới hàng trăm nghìn đô la Úc.
- Truy cứu hình sự đối với các trường hợp nghiêm trọng, cá nhân vi phạm có thể đối mặt với án tù lên đến 10 năm.
- Buộc phải bán bất động sản: ATO có quyền ra lệnh buộc bạn phải bán tài sản đã mua, có thể dẫn đến đầu tư thua lỗ.
Lời khuyên từ Doslink: Tuyệt đối không bao giờ bỏ qua bước xin phép FIRB.
Thời gian xét duyệt đơn xin FIRB mất bao lâu?
Giấy phép FIRB có hiệu lực trong bao lâu?
Sau khi được cấp, giấy phép FIRB cho phép người nước ngoài mua một bất động sản cụ thể trong vòng 12 tháng. Khoảng thời gian này đủ để bạn hoàn tất các thủ tục pháp lý và thanh toán (settlement). Nếu bạn được cấp “Chứng chỉ Miễn trừ” (Exemption Certificate) để đi đấu giá nhiều bất động sản, chứng chỉ này cũng có hiệu lực 12 tháng.
Thường trú nhân Úc (Permanent Resident - PR) thì có cần xin phép FIRB không?
Quy định FIRB khi mua nhà qua đấu giá (Auction) như thế nào?
Nếu đơn xin FIRB của tôi bị từ chối thì sao? Tôi có được nộp lại không?
Tôi có thể tự nộp đơn FIRB hay bắt buộc phải qua luật sư/đại diện?
Bạn có thể tự nộp đơn trực tuyến qua cổng thông tin của ATO. Tuy nhiên, do quy trình có nhiều yêu cầu phức tạp và các khoản phạt do sai sót thông tin, Khách hàng nên được hướng dẫn bởi các chuyên viên thụ lý/ luật sư hoặc đơn vị tư vấn bất động sản uy tín như Doslink.
Để đảm bảo hồ sơ của bạn chính xác, tránh thiểu rủi ro và tăng tỷ lệ thành công, hãy để đội ngũ chuyên viên tư vấn Doslink Real Estate thay bạn thực hiện cũng như tư vấn đầy đủ các thủ tục pháp lý quy trình sở hữu nhà đất Úc.
FIRB là chi phí nhưng cũng là sự bảo đảm
Việc tuân thủ quy định và đóng đầy đủ lệ phí FIRB không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là bước đi đảm bảo cho khoản đầu tư của bạn được công nhận và bảo vệ bởi luật pháp Úc. Quy trình có vẻ phức tạp nhưng nó phản ánh sự minh bạch và quản lý chặt chẽ của một trong những thị trường bất động sản hàng đầu thế giới.
Thị trường bất động sản Úc luôn ổn định và là kênh đầu tư tích trữ tài sản hấp dẫn, lựa chọn dành cho nhà đầu tư Việt . Liên hệ ngay với Doslink Real Estate! Quý nhà đầu tư được tư vấn toàn bộ lộ trình, minh bạch chi phí, an tâm về Luật cấp phép xét duyệt FIRB, chọn lựa khu vực bất động sản đầy tiềm năng phát triển và quản lý doanh thu cho thuê tài sản hiệu quả tại Úc.
